Trong bối cảnh quỹ đất nghĩa trang ngày một eo hẹp, khan hiếm hơn nhiều người đã lựa chọn việc mua đất ruộng để làm đất nghĩa trang. Tuy nhiên, việc mua đất ruộng để làm nghĩa trang là một vấn đề phức tạp và nhiều tranh cãi. Liệu đây có phải một lựa chọn đúng đắn nên làm hay không? Hành vi mua đất ruộng với mục đích để an táng có vi phạm pháp luật không? Vậy hãy cùng nhau phân tích về vấn đề “Có nên mua đất ruộng làm đất nghĩa trang không?” trong bài viết dưới đây.
Danh Mục
1. Có nên mua đất ruộng làm đất nghĩa trang không?
Không nên tự ý mua đất ruộng làm đất nghĩa trang. Trường hợp sử dụng đất nông nghiệp (đất ruộng) để xây dựng nghĩa trang phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Theo quy định tại điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, việc tự ý mua đất ruộng và chuyển đổi mục đích để chôn cất người mất, phân lô để bán làm đất nghĩa trang, lập nghĩa địa là trái pháp luật.
2. Tại sao mọi người vẫn mua đất ruộng làm đất nghĩa trang?
Hành vi tự ý mua đất ruộng để làm đất nghĩa trang là trái pháp luật nhưng vẫn có người thực hiện vì những lý do sau:
-
- Thiếu hiểu biết về pháp luật: Nhiều người dân còn thiếu hiểu biết về Luật đất đai, không nắm rõ được các quy định về việc quản lý đất đai và quy hoạch xây dựng nghĩa trang. Vậy nên họ vô tình không biết là hành động tự ý mua đất ruộng để sử dụng với mục đích làm đất nghĩa trang để chôn cất người mất là hành vi trái pháp luật.
- Cố tình lách luật: Một số đối tượng lợi dụng dù biết đây là hành vi không được pháp luật cho phép nhưng vẫn cố tình thực hiện vì nghĩ rằng sẽ trốn tránh được sự giám sát của cơ quan chính quyền. Bên cạnh đó, họ lợi dụng sự thiếu hiểu biết về luật của người dân để thực hiện hoạt động bán đất ruộng để làm đất nghĩa trang.
- Giá đất nghĩa trang cao: Giá để mua đất và xây dựng một khuôn viên mộ tại các nghĩa trang hiện nay khá cao, nhất là những khuôn mộ cho gia đình và gia tộc. Nhiều gia đình có thu nhập thấp hoặc hoàn cảnh khó khăn sẽ không có đủ khả năng tài chính để chi trả mức giá đó. Vậy nên họ lựa chọn việc mua đất ruộng với mức giá thấp hơn để sử dụng với mục đích an táng.
Một số lý do mọi người vẫn mua đất ruộng làm đất nghĩa trang
3. Quy định về đất nông nghiệp theo Luật đất đai
3.1 Các loại đất nông nghiệp hiện nay theo Luật đất đai
Căn cứ theo điều 10 của Luật đất đai năm 2013 đất nông nghiệp được phân chia thành các loại sau đây:
Điều 10: Phân loại đất:
“1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh..”
3.2 Các trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai
Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013 về chuyển mục đích sử dụng đất thì: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
4. Quy định về đất nghĩa trang theo Luật đất đai
Theo quy định Điều 162 Luật Đất đai 2013 về đất làm nghĩa trang, nghĩa địa như sau:
“- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa phải quy hoạch thành khu tập trung, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, xa khu dân cư, thuận tiện cho việc chôn cất, thăm viếng, hợp vệ sinh, bảo đảm môi trường và tiết kiệm đất.
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức đất và chế độ quản lý việc xây dựng phần mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa trang, nghĩa địa bảo đảm tiết kiệm và có chính sách khuyến khích việc an táng không sử dụng đất.
– Nghiêm cấm việc lập nghĩa trang, nghĩa địa trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Ngoài ra, tại Điều 3 Nghị định 23/2016/NĐ-CP ngày 05/4/2016 về xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng như sau:
“Điều 3. Các nguyên tắc đối với hoạt động xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng
– Tất cả các nghĩa trang, cơ sở hỏa táng phải được quy hoạch. Việc quy hoạch, đầu tư xây dựng nghĩa trang, cơ sở hỏa táng tuân thủ pháp luật về quy hoạch, xây dựng, bảo vệ môi trường).
– Việc quản lý đất nghĩa trang, cơ sở hỏa táng phải tuân thủ theo pháp luật về đất đai, tiết kiệm và hiệu quả; bảo đảm an toàn, an ninh và vệ sinh môi trường.
– Chủ đầu tư xây dựng nghĩa trang, cơ sở hỏa táng có trách nhiệm quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng theo quy định của Nghị định này và các quy định hiện hành khác có liên quan.
– Cơ quan quản lý nhà nước về nghĩa trang theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra, giám sát công tác quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng; kiến nghị hoặc xử lý các vi phạm về quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng trên địa bàn theo thẩm quyền.“
Như vậy, đất nghĩa trang, nghĩa địa là đất được quy hoạch bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền với mục đích sử dụng đất là làm nghĩa trang, nghĩa địa.
5. Tự ý mua đất ruộng làm đất nghĩa trang bị xử phạt như thế nào?
Hành vi tự ý mua đất ruộng và chuyển mục đích sử dụng sang làm đất nghĩa trang là hành vi vi phạm pháp luật. Theo quy định khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, như sau:
– Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,01 héc ta.
– Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta.
– Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta.
– Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta.
-Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta.
– Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta.
– Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta.
– Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
Ngoài ra, chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng hai (02) lần mức phạt.
Đồng thời, gom đất ruộng, phân lô thành đất nghĩa trang còn phải khắc phục hậu quả như sau:
– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3 và khoản 4 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 5 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
– Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong các trường hợp quy định của luật; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
6. Gom đất ruộng làm đất nghĩa trang theo quy định của pháp luật
Nếu muốn được chuyển đổi từ đất ruộng (thuộc nhóm đất nông nghiệp) sang sử dụng để chôn cất hoặc phân lô làm nghĩa trang cần phải tuân thủ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phải được sự phê duyệt và cấp phép của cơ quan có thẩm quyền. Thủ tục, trình tự như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất nghĩa trang bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:
– Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện theo mẫu số 01, được ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi, bổ sung bởi điểm d khoản 1 Điều 1 Thông tư số 11/2022/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ cũ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng hiện nay) đã được cấp.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp phép đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:
Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu đã nêu trên thì người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất nghĩa trang. Trong trường hợp này, theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép người sử dụng đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong trường hợp này bao gồm: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Uỷ ban nhân dân cấp huyện và Uỷ ban nhân dân cấp xã.
Hiện nay, người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi có thể thực hiện nộp hồ sơ trực tiếp đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nêu trên hoặc nộp thông qua đường bưu điện gửi tới địa chỉ của cơ quan Nhà nước đó hoặc có thể nộp hồ sơ thông qua Cổng dịch vụ công.
Bước 3: Cơ quan Nhà nước tiếp nhận và giải quyết yêu cầu:
Cơ quan tài nguyên và môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã nêu trên sẽ có trách nhiệm tiếp nhận và thẩm tra hồ sơ. Cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người yêu cầu bổ sung, sửa đổi hồ sơ nếu hồ sơ chưa bảo đảm tính hợp lệ và đầy đủ. Nếu hồ sơ đã hợp lệ thì cán bộ sẽ tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cho người yêu cầu.
Khi tiếp nhận và giải quyết hồ sơ thì cơ quan tài nguyên và môi trường thuộc cấp có thẩm quyền sẽ thực hiện những công việc sau:
– Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
– Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
– Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT;
– Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 4: Người yêu cầu chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và nhận kết quả giải quyết:
Người có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của cán bộ tài nguyên và môi trường.
Kết quả nhận được là quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm gửi đến người sử dụng đất có yêu cầu.
Bước 5: Thực hiện đăng ký biến động đất đai:
Để hoàn tất quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ghi nhận mục đích sử dụng đất mới: đất nghĩa trang.
Để thực hiện đăng ký biến động đất đai thì người yêu cầu cần chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:
– Đơn đăng ký biến động đất đai thực hiện theo mẫu số 09/ĐK;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp;
– Quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Sau khi chuẩn bị hồ sơ thì người yêu cầu sẽ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký biến động đất đai và nhận kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất đã chuyển đổi.
Xem thêm: Đầu tư đất nghĩa trang – Xu hướng đầu tư tiềm năng
Như vậy, việc tự ý mua đất ruộng để làm đất nghĩa trang là hành vi trái pháp luật. Thủ tục và trình tự để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ruộng sang đất nghĩa trang theo đúng quy định của pháp luật cũng khá là phức tạp. Nếu gia đình muốn tìm được nơi phù hợp để làm nơi yên nghỉ cho người thân có thể tham khảo một số nghĩa trang tại miền Bắc đã được cấp phép và xây dựng, quy hoạch bài bản như: Công viên Nghĩa trang Thiên Đường, Công viên Tưởng niệm Thiên Đức, Công viên Nghĩa Trang Lạc Hồng Viên,…
