Hiện nay, trên thị trường đang xuất hiện xu hướng phân lô bán đất nghĩa trang. Do tình trạng quỹ đất an táng hiện nay ngày càng eo hẹp hơn, đặc biệt là tại những thành phố lớn. Liệu rằng việc phân lô bán đất nghĩa trang là như nào? Có vi phạm pháp luật không? Đây là một vấn đề có nhiều ý kiến trái chiều. Vậy “Phân lô bán đất nghĩa trang: Nên hay không?” hãy cùng nhau tìm hiểu và phân tích kỹ hơn vấn đề này trong bài viết dưới đây.
Danh Mục
1. Đất nghĩa trang là gì? Phân lô bán đất nghĩa trang là như thế nào?
Đất nghĩa trang thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, là đất để làm nơi mai táng tập trung, đất có công trình làm nhà tang lễ và công trình để hỏa táng (Theo Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT).
Phân lô bán đất nghĩa trang được hiểu là khu đất mà đã được quy hoạch thành các lô có diện tích nhất định và chưa tiến hành xây dựng được bán hoặc chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác với mục đích làm đất để chôn cất người mất.
Quy định về đất nghĩa trang, nghĩa địa
Đất nghĩa trang, nghĩa địa theo Điều 162 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa phải quy hoạch thành khu tập trung, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, xa khu dân cư, thuận tiện cho việc chôn cất, thăm viếng, hợp vệ sinh, bảo đảm môi trường và tiết kiệm đất.
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức đất và chế độ quản lý việc xây dựng phần mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa trang, nghĩa địa bảo đảm tiết kiệm và có chính sách khuyến khích việc an táng không sử dụng đất.
– Nghiêm cấm việc lập nghĩa trang, nghĩa địa trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Phân lô bán đất nghĩa trang có hợp pháp không?
Việc tự ý phân lô bán đất nghĩa trang là hành vi vi phạm pháp luật. Những nghĩa trang tự phát do hoạt động phân lô bán đất nghĩa trang thường được xây dựng trên đất nông nghiệp, đất rừng hoặc đất không có trong quy hoạch sử dụng đất.
Như đã đề cập ở trên, việc lập nghĩa trang, nghĩa địa cần phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nên hành động tự ý chia đất để bán với mục đích chôn cất, làm nghĩa trang có thể bị xử phạt. Nếu tự ý phân lô bán đất nghĩa trang trên đất nông nghiệp (đất ruộng) sẽ bị xử phạt như sau:
“Theo quy định khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, như sau:
– Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,01 héc ta.
– Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta.
– Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta.
– Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta.
-Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta.
– Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta.
– Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta.
– Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
Ngoài ra, chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng hai (02) lần mức phạt.
Đồng thời, gom đất ruộng, phân lô thành đất nghĩa trang còn phải khắc phục hậu quả như sau:
– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3 và khoản 4 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 5 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
– Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong các trường hợp quy định của luật; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP.”
3. Thực trạng phân lô bán đất nghĩa trang
Nhiều cá nhân, tổ chức lợi dụng “lỗ hổng” pháp lý, tự ý phân lô, bán đất nền, đất ruộng, đất nông nghiệp để làm nghĩa trang trái phép nhằm trục lợi. Tại nhiều địa phương, xuất hiện tình trạng lấy đất rừng, đất ruộng rồi chia lô ra bán cho người dân để làm đất an táng. Chẳng hạn như khu vực đồi núi một số xã tại huyện Hương Khê – Hà Tĩnh, mặc dù là đất trồng rừng nhưng hàng chục hecta đất bị chặt cây, san bằng nhằm mục đích xây nghĩa trang gia đình, dòng tộc và rao bán với mức giá từ 800.000đồng/m2. Tình trạng sử dụng đất rừng để xây dựng lăng mộ những năm gần đây có chiều hướng gia tăng nguyên nhân được xác định do nhiều địa phương buông lỏng quản lý, người dân tùy tiện mở rộng nghĩa trang nhưng không có giải pháp ngăn chặn hoặc thực hiện không quyết liệt.
4. Hệ lụy khi phân lô bán đất nghĩa trang trái phép
Một nghĩa trang được quy hoạch theo đúng quy định đã sẽ có những tiêu chuẩn nhất định và cần có sự xem xét, tính toán và cấp phép của nhiều cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để không gây ra những ảnh hưởng xấu và gặp những rắc rối, phản đối từ người dân. Hoạt động tự ý phân lô bán đất nghĩa trang diễn ra tràn lan, thiếu kiểm soát, gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng như:
- Gây ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng: Nghĩa trang tự phát không đảm bảo những quy định về khoảng cách đối với khu vực dân cư, không có hệ thống bảo đảm vệ sinh sẽ tác động đến môi trường như: ô nhiễm nguồn nước, ô nhiễm không khí, ô nhiễm đất… Rác thải sinh hoạt từ nghĩa trang trái phép nếu không được thu gom, xử lý đúng cách có thể gây ô nhiễm môi trường, tạo điều kiện cho dịch bệnh phát sinh. Nghiêm trọng hơn, trường hợp tự ý lấy đất rừng để làm đất nghĩa trang sẽ làm ảnh hưởng đến khí hậu, gây xói mòn đất,…
- Vi phạm quy hoạch sử dụng đất, trật tự xây dựng: Phân lô bán đất nghĩa trang là hoạt động vi phạm pháp luật về Luật đất đai, sai mục đích sử dụng đất dẫn đến phá vỡ quy hoạch chung của địa phương. Việc xây dựng nghĩa trang trái phép thường diễn ra một cách lộn xộn, thiếu quy hoạch, không đảm bảo mỹ quan.
- Gây mất an ninh trật tự, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện: Hoạt động phân lô bán đất nghĩa trang trái phép còn tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai, gây mất ổn định trật tự an ninh xã hội.
- Lợi dụng lòng tin, trục lợi cá nhân, gây thiệt hại cho người mua: Nhiều người còn thiếu hiểu biết về pháp luật sẽ bị các cá nhân tổ chức này lợi dụng lòng tin để trục lợi, dẫn đến tình trạng “tiền mất tật mang” mất tiền mua đất nhưng không được phép sử dụng hoặc sẽ gặp phải những rắc rối về sau.
Nghĩa trang tự phát không đảm bảo những quy định về khoảng cách đối với khu vực dân cư
5. Những rủi ro khi mua đất nghĩa trang phân lô trái phép
Đất nghĩa trang phân lô thường không có giấy tờ pháp lý: Nhiều khu đất nghĩa trang phân lô được xây dựng trên đất nông nghiệp, đất rừng hoặc đất không có trong quy hoạch sử dụng đất nghĩa trang. Do vậy, việc mua bán đất tại đây tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai, người mua có thể bị mất tiền hoặc buộc phải di dời mộ phần.
Hợp đồng mua bán đất nghĩa trang phân lô thường không đảm bảo: Các hợp đồng này thường được viết tay, thiếu chặt chẽ, không rõ ràng về các điều khoản, quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên. Do vậy, người mua có thể gặp khó khăn trong việc đòi hỏi quyền lợi khi có tranh chấp xảy ra.
Chất lượng tại các khu nghĩa trang phân lô thường không đảm bảo: Nhiều khu nghĩa trang phân lô không có hệ thống hạ tầng, dịch vụ đảm bảo như đường sá, điện nước, vệ sinh môi trường, an ninh trật tự. Việc an táng tại đây có thể gây khó khăn cho người thân trong việc chăm sóc mộ phần.
Nguy cơ lừa đảo: Một số cá nhân, tổ chức lợi dụng nhu cầu an táng của người dân để lừa đảo bán đất nghĩa trang phân lô. Người mua có thể bị mất tiền hoặc mua phải đất không đúng như cam kết.
Do vậy, người dân cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi mua đất nghĩa trang phân lô.
6. Nghĩa trang quy hoạch
Để tránh gặp những rủi ro khi mua đất nghĩa trang phân lô như trên, quý vị nên lựa chọn mua đất tại các khu nghĩa trang được quy hoạch bài bản, rõ ràng để làm nơi yên nghỉ cho người thân và hoặc làm đất sinh phần cho mình.
6.1 Thế nào là nghĩa trang quy hoạch?
Nghĩa trang quy hoạch là khu đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, thiết kế, xây dựng và quản lý theo quy định của pháp luật về đất đai, về xây dựng và các quy định liên quan khác, nhằm đáp ứng nhu cầu về nơi an táng cho người chết.
Một nghĩa trang được quy hoạch bài bản phải đáp ứng những Nguyên tắc đối với hoạt động xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang được quy định tại Điều 3 Nghị định 23/2016/NĐ-CP như sau:
– Tất cả các nghĩa trang phải được quy hoạch. Việc quy hoạch, đầu tư xây dựng nghĩa trang tuân thủ pháp luật về quy hoạch, xây dựng, bảo vệ môi trường).
– Khuyến khích đầu tư xây dựng nghĩa trang phục vụ cho nhiều địa phương, sử dụng hình thức táng mới văn minh, hiện đại nhằm tiết kiệm tối đa đất, kinh phí xây dựng và đảm bảo yêu cầu môi trường và cảnh quan xung quanh.
– Việc quản lý đất nghĩa trang phải tuân thủ theo pháp luật về đất đai, tiết kiệm và hiệu quả; bảo đảm an toàn, an ninh và vệ sinh môi trường.
– Việc táng được thực hiện trong các nghĩa trang, trường hợp táng trong các khuôn viên nhà thờ, nhà chùa, thánh thất tôn giáo phải bảo đảm vệ sinh môi trường và được sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân các cấp theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
– Việc táng phải phù hợp với tín ngưỡng, phong tục, tập quán tốt, truyền thống văn hóa và nếp sống văn minh hiện đại.
– Vệ sinh trong mai táng, hỏa táng và vệ sinh trong xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang thực hiện theo quy định của Bộ Y tế.
– Chủ đầu tư xây dựng nghĩa trang có trách nhiệm quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng theo quy định của Nghị định này và các quy định hiện hành khác có liên quan.
– Người sử dụng dịch vụ nghĩa trang, dịch vụ hỏa táng phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nghĩa trang theo quy định của Nghị định này và các quy định hiện hành khác có liên quan.
– Cơ quan quản lý nhà nước về nghĩa trang theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra, giám sát công tác quản lý, sử dụng nghĩa trang; kiến nghị hoặc xử lý các vi phạm về quản lý, sử dụng nghĩa trang trên địa bàn theo thẩm quyền.
6.2 Những lợi ích khi mua đất nghĩa trang quy hoạch
Việc mua đất nghĩa trang quy hoạch mang lại nhiều lợi ích cho người mua hơn so với việc mua đất tại các nghĩa trang phân lô tự phát như:
Pháp lý – sở hữu rõ ràng, minh bạch: Đất nghĩa trang quy hoạch có đầy đủ giấy tờ pháp lý như giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng khuôn viên phần mộ, đảm bảo cho việc mua bán và sử dụng đất được an toàn, hợp pháp, tránh tranh chấp về sau. Việc quy hoạch, xây dựng và quản lý nghĩa trang được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi của người mua đất.
Môi trường cảnh quan hoàn thiện: Nghĩa trang được quy hoạch bài bản với hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện, đảm bảo vệ sinh môi trường, tránh ô nhiễm nguồn nước và đất đai. Nghĩa trang được thiết kế với nhiều cây xanh, hoa cỏ, tạo cảnh quan đẹp, thoáng mát, mang lại cảm giác thanh bình, an yên.
Dịch vụ – tiện ích: Các nghĩa trang được quy hoạch bài bản thường đi kèm những dịch vụ – tiện ích như: Dịch vụ tổ chức tang lễ, dịch vụ chăm sóc mộ phần,… Ngoài ra còn có đội ngũ nhân viên quản lý được đào tạo bài bản, có trách nhiệm bảo vệ, chăm sóc nghĩa trang, đảm bảo an ninh trật tự.
Có tiềm năng đầu tư: Giá trị đất nghĩa trang quy hoạch có thể tăng theo thời gian do nhu cầu về đất nghĩa trang ngày càng tăng cao, giá trị đất nghĩa trang quy hoạch sẽ mang lại nhiều tiềm năng nếu quý vị có nhu cầu đầu tư.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng giá đất nghĩa trang quy hoạch thường cao hơn so với giá đất tại các nghĩa trang tự phát. Do vậy, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng về nhu cầu và khả năng tài chính của bản thân trước khi quyết định mua.
Xem thêm: Đầu tư đất nghĩa trang – Xu hướng đầu tư tiềm năng
Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về hoạt động phân lô bán đất nghĩa trang và những rủi ro khi mua đất loại này. Từ đó giúp bạn đưa ra được quyết định lựa chọn được khu đất nghĩa trang phù hợp nhất để làm nơi an táng cho gia đình và người thân.
